Kota Baru Meikarta, Joni: Tidak Ada Sejengkal Wilayah-pun Boleh Luput dari Penguasaan Pemerintah!




Catatan Hukum Bang Joni – KOTA BARU “TAK BERTUAN” MILIK SIAPA? – Bagian 1 | Muhammad Joni, S.H., M.H, Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI), General Secretary, Housing and Urban Development (HUD) Institute,  Managing Partner Law Office Joni & Tanamas.

Laman koran utama nasional gegap gempita dengan iklan berwarna kota baru Meikarta. Namanya saja iklan, tentu maksudnya ajakan memesan dan membeli. Watak asli iklan adalah mempengaruhi konsumen. Pun, perlukah berhamburan halaman?

Kawan saya Tulus Abadi, Ketua Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) melayangkan kerisauannya atas iklan media cetak yang disebutnya lebih 30% isi koran. “Selain iklan juga soal ijin-ijin”, ujar Tulus Abadi, saat patik bertemu one on one dengannya, Senin (14-08) kemarin.

Esai patik tidak hendak mengulas ikhwal kuantitas helai halaman iklan, namun sudut telaah yang hendak menggugah kewibawaan (gezag) alias the bases of authority pemerintah. Menyuarakan Volk Geist dari warga masyarakat. Volk Geist adalah isi hukum. Kata von Savigny,  hukum pada hakekatnya adalah cerminan kondisi kejiwaan bangsanya. Jika diartikan, diksi Volk=bangsa. Geist=jiwa. Musti sabar dan mendalam menyelami Volk Geist.

Untuk siapakah kue ekonomi pembangunan kota baru? Model bisnis dan jurus pemihakan apa yang patut dimainkan pemerintah? Tentu memainkan peran agung sebagai pelindung rakyat (protector of the peoples). Sekaligus menapaki jalan-jalan berliku meredefenisi takrif fungsi soal tanah dan tafsir “untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat” versi Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dalam konteks pembangunan kota-kota baru.

Kua yuridis, hukum properti memang membedakan antara penjualan dengan pemasaran sebelum pembangunan. Malah porsi pengaturannya memiliki  bagian tersendiri dalam UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Soal ini akan dikuliti pada paragraf berikut nanti.  Esai ini hendak meresap lebih dalam lagi dari yuridis formal.

Indonesia membutuhkan kota-kota baru? Ya. Bahkan sejumlah 100 kota baru pada 2050, jika mengutip Nirwono Joga dalam buku “Mewariskan Kota Layak Huni”. Tentu bukan soal sederhana, karena membangun kota itu membangun kebudayaan, tak sekadar penjumlahan fisik bangunan properti, walau diberi konsep bertitel kota hijau (green city), kota cantik (beautifull city), kota layak huni (livable city), kota cerdas (smart city), dan label lainnya.

Bayangkan membangun 100 kota baru? Dengan konsep titel yang belum tentu sama, sesuai potensi asalnya.  Kalau yang dimaksud adalah 100 kota baru publik, tentu butuh 100 otoritas kota, 100 walikota. Agar tak menjadi kota tak bertuan. Kua tioritis, dibedakan kota baru publik dengan kota baru yang dibangun pengembang. Entah sejak bila khalayak acap menyebut kota baru mandiri. Seakan kota-kota  yang sudah ada,  selain yang dibangun  pengembang seakan tidak mandiri. Kurang pas pula menyebutnya kota swasta sebagai opposite kota publik, seakan kota baru itu minus otoritas pemerintah.

Kota baru  mandiri yang dibangun pengembang, yang tumbuh sebagai kota  dengan segala dinamikanya tumbuh dengan keelokan, kemolekan dan modernitas  fisik ragawi, layak dihuni dan karenanya menjadi alasan tunggal untuk digemari. Dan, tergiur membeli  propertinya. Perlu literasi properti untuk membimbing konsumen, bahkan literasi properti masih perlu memperkuat pemerintah sebagai protector of the peoples.

Karena berkembang dinamis,  acap kali kota baru berada pada kawasan bersilang lintas administrasi pemerintahan. Kota baru mandiri secara  de facto menjadi kota namun secara de jure  tidak serta merta menjadi dan dibawah kendali otoritas pemerintah kota,  walau memakai diksi kota, bahkan dengan sisipan metropolitan.

Pertanyaan Pancasilais bisa diajukan, kota baru mandiri yang berdampak ligatnya gerak dinamika sosial budaya pada khalayak, bahkan perguatan sosial politik, tepatkah dibangun tanpa intervensi konseptual otoritas pemerintah? Akankah pemerintah merasa sudah final-sempurna  peran dan tanggungjawabnya hanya dengan memberikan ijin-ijin semata? Apalagi jika pemberian ijin-ijin dipahami hanya demi kemudahan dan kenyamanan investasi.

Akankah kota baru mandiri dibangun hanya untuk kebanggaan invesment friendly?  Hanya memacu  pertumbuhan ekonomi makro? Sesederhana itukah mendudukan pembangunan kota-kota baru? Bagaimana dengan warga masyarakat lokal? Akankah korporatisasi kota baru mandiri yang investment friendly  idemditto  local society friendly?

Soal lain? Akankah membangun kota-kota baru serupa saja dengan pembangunan kawasan perumahan atau gedung perkantoran dalam skala luas dan besar? Yang kemudian bermetamorfosa menjadi kota baru mandiri bahkan the most beuatifull metropolitan city. Bahkan dengan nama yang baru sama sekali dari sebutan lokal setempatnya. Tentu berbeda.

Andai mengasumsikan membangun kota baru mandiri idemditto hanya konsep, urusan dan rancangan kreasi swasta saja, tak ada rasionalnya  pemerintah lepaskan kendali teritorial, dan menganggap usai fungsi dan kehadiran pemerintah ketika pengembang sudah  mengantongi serenceng ijin-ijin saja.

Tentu ada pertanyaan mendasar yang hendak diajukan. Masihkah terletak di atas tanah dan ruang publik kota-kota baru hendak dibangun?  Tentu saja. Karena belum ada kota negeri di awan.  Jika kota-kota baru di bangun di atas tanah, dan setiap subyek hukum termasuk Pemerintah dan Pemda wajib mengikuti rezim Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), maka  kota-kota baru itu tak lepas dari keterikan absolut dengan  tanah,  perairan dan ruang udara. UUPA menyebut ruang udara dengan diksi ruang angkasa untuk menyebut ruang di atas tanah. Bahkan dikenali Hak Guna Ruang Angkasa (Pasal 48 UUPA).

Hamparan tanah dimanapun berada menjadi kawasan  setempat yang dikenali, dan  setiap tempat sudah ada nama lokalnya. Sudah ada komunitasnya. Mengganti nama lokus geografik-lokal setempat dengan kosa kata kota “xyzkarta” yang sama sekali baru adalah pengaburan identitas geografik lokal-setempat. Dan, penyingkiran/pembedaan komunitas lokal-stempat.  Itu adalah over exspose yang ahistoris, dan patik mengalami kesulitan kronis dalam menemukan justifikasi etis. Bandingkanlah konsep disain kota baru yang hendak dikembangkan pemerintah, pun Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), technopark/science park semuanya menggunakan nama lokal aseli setempat.

Jika terikat absolut dengan tiga anasir dalam rezim UUPA itu, maka rujukan pertama dan utamanya adalah Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Bahwa bumi, air dan ruang angka yang  dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Andaipun hak atas tanah, semisal Hak Guna Bangunan (HGB) ataupun Hak Pengelolaan telah diberikan kepada pengembang swasta, selagi masih terikat dengan rezim UUPA, maka pemerintah tidak hanya hadir dengan memberikan ijn-ijin peruntukan pembangunan properti kota baru saja.  Namun, sebagai protector of the peoples pemerintah patut mengajukan pertimbangan, konsep pembanding, dan bahkan model bisnis yang pro  local society  pemilik asal tanah dengan  justifikasi yang berasal dan digali dari Pasal 33 ayat (3) UUD 1945.

Mahkamah Konstitusi (MK) memiliki landmark court decisions  yang  mendefenisikan “sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” itu bukan hanya membuat regulasi (regelendaad), namun mengadakan kebijakan (beleid) dan tindakan pengurusan (bestuurdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan pengawasan (toezichthoudensdaad). Karenanya, anasir tanah tempat dibangun kota baru maka lingkup fungsi pemerintah tidak hanya mengadakan ijin alias kebijakan (beleid) saja.

Apakah pembangunan kota baru itu terkait dengan konsep pembanding, model bisnis yang dirancang mengacu defenisi “untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”? Ataukah pembangunan kota baru, pun demikian pemasaran dan penjualan properti yang dibangun sang developer itu hanya dianggap  perbuatan perdata biasa? Tentu tidak. Tersebab itu, tidak tepat jika pemerintah membiarkan konsepsi pembangunan kota baru tanpa campur tangan otoritas administrasi pemerintahan. Termasuk bentuk korporatisasi pembangun dan pengelola kota baru.

Berbagai kosa kata teknis pembangunan perumahan skala besar yang diformalisasi ke dalam aturan seperti “tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur”, “rancang bangun ramah lingkungan, dan “kearifan lokal“. Semua konsep teknis-normatif itu  tertera dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU PKP”). Pengembang bahkan pemerintah musti mematuhinya sebagai hukum yang mengikat.

Tersebab itu, ikhwal pembangunan kota baru  aneh  jika luput dari campur tangan otoritas kota yang memiliki kewenangan publik. Membangun kota baru bukan hanya penjumlahan fisik kota, namun berada dalam pengaruh wibawa (gezag)dan kewenangan  eksekutif/pemerintah.  Mac Iver menyebutnya sebagai “the bases of authority”. Disebut juga “pembenaran dari pada negara” (de rechtvaardiging van de staat) dalam buku Ilmu Negara Prof.Mr. Djoko Soetono.  Otoritas kota tidak cukup puas dan sukaria sekadar menerima  “bonus” fasilitas  gedung untuk instansi pemerintah atau publik, namun kehadiran otoritas wilayah yang menjadi representasi eksekutif selaku penguasa yang mewakili publik yang memiliki de rechtvaardiging van de staat.

Sekali lagi, membangun kota-kota baru  bukan hanya memberikan ijin-ijin, namun  adanya wilayah teritorial yang musti diisi dengan otoritas pemerintahan. Yang tidak boleh luput dan menjadi hampa kekuasaan pemerintahan atas wilayah. Tak semestinya kota baru menjadi kota tak bertuan. Walaupun kota baru itu bergelimang kemajuan dan pertumbuhan.

Kota baru itu musti jelas “nasab”-nya dalam relasi otoritas administrasi pemerintahan dan mendudukan pemerintah selaku de rechtvaardiging van de staat  untuk menjaga kepentingan publik.  Salah satunya menjadikan fungsi sosial tanah sebagai kepentingan publik. Idemditto misi Pancasilais yang mengkonkritkan norma bahwa bumi (tanah)  dan ruang udara untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Karena kota baru dibangun di tanah setempat.

loading...

Subscribe to receive free email updates:

loading...